Tầm nhìn quy hoạch và sử dụng đất tại khu đô thị Thủ Thiêm

Bán đảo Thủ Thiêm, tọa lạc ngay trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM), được xác định là khu vực trọng điểm cho trung tâm tài chính và kinh tế của thành phố trong tương lai.

Nằm đối diện với trung tâm hành chính kinh tế quận 1 qua sông Sài Gòn, Thủ Thiêm chỉ cách 5 phút lái xe qua đường hầm Thủ Thiêm. Bên cạnh đó, khu vực này còn được kết nối dễ dàng với trung tâm thành phố và các khu vực xung quanh thông qua cầu Thủ Thiêm 1, nối bán đảo với quận Bình Thạnh. Thủ Thiêm cách sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất chỉ 10km, mang đến sự thuận tiện và kết nối nhanh chóng.

1. Tầm nhìn quy hoạch Khu đô thị Thủ Thiêm

Khu đô thị mới Thủ Thiêm nằm trên địa bàn các phường Thủ Thiêm, An Khánh, An Lợi Đông, cùng một phần phường Bình An và Bình Khánh thuộc TP Thủ Đức, ở bờ Đông sông Sài Gòn, với tổng diện tích 657 ha. Khu vực này được quy hoạch là trung tâm tài chính, thương mại và dịch vụ cao cấp của thành phố, đồng thời là điểm nhấn văn hóa, giải trí với tầm ảnh hưởng quốc tế.

• 13,5% tổng diện tích đất được phân bổ cho chức năng nhà ở
• 11% tổng diện tích đất dành cho chức năng thương mại
• 24% tổng diện tích đất được sử dụng cho giao thông
• 43% tổng diện tích đất được dành cho cảnh quan tự nhiên và mặt nước
• 9% tổng diện tích đất còn lại sẽ được sử dụng cho các công trình hành chính, công cộng, và các tiện ích khác

Thủ Thiêm được kỳ vọng sẽ trở thành dự án đô thị phức hợp lớn nhất Đông Nam Á trong những năm tới. Khi hoàn thiện, Thủ Thiêm sẽ đóng góp vào việc nâng cao vị thế của Thành phố Hồ Chí Minh, biến nơi đây thành một siêu đô thị hiện đại hàng đầu, sánh vai cùng các thành phố lớn trong khu vực như Thượng Hải, Manila, Bangkok và Jakarta.

Theo tầm nhìn phát triển đến năm 2060, Thành phố Hồ Chí Minh sẽ trở thành một đô thị năng động, sáng tạo và đổi mới. Thành phố dự kiến sẽ là trung tâm kinh tế và giao thương quốc tế hàng đầu của Việt Nam, đồng thời là trung tâm dịch vụ nổi bật của khu vực châu Á – Thái Bình Dương. Thành phố sẽ sở hữu chất lượng sống cao, môi trường làm việc hấp dẫn, đa dạng về văn hóa và bảo tồn các giá trị di sản cảnh quan sông nước. Hệ thống hạ tầng đô thị cũng sẽ được phát triển bền vững và linh hoạt, đáp ứng những thay đổi về khí hậu.

Trong kế hoạch này, Khu đô thị Thủ Thiêm giữ vai trò then chốt trong sự phát triển của Vùng đô thị phía Đông. Được lên kế hoạch bao gồm nhiều khu chức năng quan trọng  như KĐT Logistics và Công nghiệp Cát Lái (Quận 2), Khu công nghệ cao (Quận 9), Khu ĐH Quốc gia TPHCM (Quận Thủ Đức), Công viên văn hóa lịch sử các dân tộc (Quận 9), Khu TDTT Rạch Chiếc (Quận 2), Cụm khu CN Cảng Thị Vải – Sân bay Long Thành, Vũng Tàu, Đồng Nai và TP Nhơn Trạch.

Khu đô thị Thủ Thiêm sẽ đóng góp mạnh mẽ vào sự phát triển chung của các khu vực này, đồng thời trở thành trung tâm cốt lõi cho khu đô thị phía Đông.

2. Các khu vực và phân khu chức năng của Khu đô thị Thủ Thiêm

Khu đô thị mới Thủ Thiêm được quy hoạch thành 8 khu chức năng với 175 lô đất, chia thành 5 khu vực chính:

• Khu lõi trung tâm
• Khu dân cư phía Bắc
• Khu dân cư phía Đông
• Khu châu thổ phía Nam
• Khu dân cư Đại lộ Mai Chí Thọ

8 phân khu chức năng mỗi khu có đặc điểm và công năng riêng biệt. Mỗi khu vực đều có những dự án đặc sắc, thu hút sự quan tâm của khách hàng nhờ vào các đặc điểm nổi bật.

8 phân khu chức năng của KĐT Thủ Thiêm mới

Chức năng và công trình chính tại 8 phân khu của KĐT Thủ Thiêm

2.1.Phân khu chức năng 1

Phân khu này nằm ở nửa phía Bắc của Khu lõi trung tâm và được quy hoạch như một khu thương mại, dịch vụ đa chức năng với mật độ xây dựng cao. Các tòa tháp cao nhất nằm dọc theo tuyến đại lộ Vòng cung và Quảng trường Trung tâm, giảm dần về phía sông Sài Gòn và Hồ Trung tâm. Các công trình tiêu biểu bao gồm Trung tâm Hội nghị Triển lãm,  Trung tâm Thông tin Quy hoạch, cầu đi bộ nối với viện bảo tàng, Nhà hát giao hưởng.

Dự án căn hộ:

• The Metropole Thủ Thiêm (giai đoạn 4), bao gồm The Opera Residence, The Galleria Residence, và The Crest Residence.

2.2.Phân khu chức năng 2

Nằm ở phía Nam của Khu lõi trung tâm, khu này là một phức hợp đa chức năng với mật độ xây dựng cao, bao gồm thương mại, dân cư, thể thao và giải trí. Khu vực này được chia thành ba khu nhỏ: Khu 2a, Khu 2b với Tháp Quan sát, và Khu 2c với các cơ sở thể thao. Các công trình cao tầng được bố trí dọc theo đại lộ Vòng cung và Quảng trường, giảm dần khi tiến về phía sông Sài Gòn và Hồ Trung tâm.

Dân số và công trình:

• Dân cư thường trú: 32.600 người
• Số người làm việc: 60.400 người
• Chiều cao công trình dao động từ 4 đến 50 tầng, riêng Tháp Quan sát cao 86 tầng.

Dự án căn hộ:

• Empire City (đang triển khai), giá từ 8.000 – 10.000 USD/m²
• Lotte Eco Smart City (sắp triển khai), giá đang cập nhật.

2.3.Phân khu chức năng 3

Đây là khu thương mại đa chức năng cao tầng, được bố trí dọc theo tuyến đại lộ Vòng cung. Các công trình dân cư có mật độ thấp hơn khi gần bờ sông Sài Gòn và Hồ Trung tâm. Các cơ sở công cộng nổi bật trong khu này bao gồm Trường học và Nhà bảo tàng, đối diện Trung tâm Hội nghị Triển lãm qua Kênh số 1.

Dự án căn hộ:

• The River 3.15 (đã triển khai), giá từ 4.500 – 6.000 USD/m²
• The River 3.16 (sắp triển khai), giá từ 6.500 – 8.000 USD/m²
• Thủ Thiêm Zeit River – GS (sắp triển khai), giá đang cập nhật.

Phối cảnh dự án Thủ Thiêm Zeit River

2.4.Phân khu chức năng 4

Tọa lạc ở phía Bắc Thủ Thiêm, khu này là một khu dân cư hỗn hợp, với các công trình thương mại đa chức năng dọc theo Đại lộ Vòng cung. Các khu dân cư và công trình công cộng có mật độ thấp khi gần bờ sông Sài Gòn và rạch Cá Trê lớn. Các cơ sở quan trọng bao gồm ba trường học, trung tâm sinh hoạt cộng đồng, cơ quan hành chính địa phương và trạm cứu hỏa.

Dự án căn hộ:

• Thủ Thiêm Lakeview do CII làm chủ đầu tư.

2.5.Phân khu chức năng 5

Khu này bao gồm hai phần: Khu công trình công cộng phía Bắc đại lộ Đông Tây và khu dân cư mật độ thấp phía Nam. Các công trình thương mại đa chức năng sẽ được bố trí dọc theo đại lộ Đông Tây và đường Bắc – Nam. Các cơ sở công cộng quan trọng gồm Cung thiếu nhi, Tòa nhà Cơ quan Hành chính Đô thị, trường học và trạm cung cấp nhiên liệu.

Dự án căn hộ:

• Khu đô thị Sala.

2.6.Phân khu chức năng 6

Khu chức năng này nằm dọc theo Đại lộ Đông Tây, giữa các kênh rạch tự nhiên của bán đảo Thủ Thiêm. Phía Bắc sẽ xây dựng Công viên Phần mềm, trở thành trung tâm công nghệ thông tin và nghiên cứu. Gần đó là Bệnh viện quốc tế, dễ dàng tiếp cận từ Đại lộ Đông Tây hoặc khu vực xung quanh.

Dự án tại Phân khu chức năng 6:

• Sadora
• Sari Town

2.7.Phân khu chức năng 7

Phân khu này nằm ở cực Đông Thủ Thiêm, bao gồm các khu dân cư phức hợp và khu vực phát triển du lịch. Khu khách sạn nghỉ dưỡng vùng Châu thổ phía Nam được thiết kế để hài hòa với cảnh quan tự nhiên, cùng với Khu Phức hợp Bến Du thuyền tại giao điểm của rạch Cá Trê lớn và sông Sài Gòn.

Phân khu số 7 KĐT Thủ Thiêm với nhiều khu dân cư phức hợp du lịch nhờ gần bến du thuyền

Dự án căn hộ:

• New City Thủ Thiêm
• Khu tái định cư Bình Khánh

2.8.Phân khu chức năng 8

Là khu vực ngập nước phía Nam với sự đa dạng sinh thái cao, chủ yếu là đất trồng đước và các tuyến giao thông thủy đã được nạo vét. Các dự án phát triển ở đây phải đảm bảo tính bền vững và bảo vệ hệ sinh thái quan trọng này.

Phân khu 8 là “lá phổi xanh” rộng hơn 128ha tại khu trung tâm tài chính

Các dự án tại phân khu:

• Khách sạn Nghỉ dưỡng Vùng Châu thổ phía Nam (nổi trên cọc)
• Công viên nước
• Khu nghiên cứu thực vật.

Phân khu chức năng số 8 đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ môi trường tự nhiên và đảm bảo sự phát triển bền vững của khu vực.

3. Hạ tầng giao thông tại Khu đô thị Thủ Thiêm

Khu đô thị Thủ Thiêm sẽ được phát triển với hệ thống giao thông hiện đại, bao gồm 5 cây cầu và 1 hầm qua sông Sài Gòn, giúp kết nối Thủ Thiêm với các khu vực khác trong thành phố.

• Cầu Thủ Thiêm 1: Kết nối với Quận Bình Thạnh (Thông xe vào năm 2008).
• Cầu Thủ Thiêm 2 (Cầu Bason): Nối Thủ Thiêm với trung tâm Quận 1 (Hoàn thành vào ngày 30/04/2022).
• Cầu Thủ Thiêm 3 (Cầu Thủ Ngữ): Liên kết Thủ Thiêm với Quận 4 (Hiện đang kêu gọi đầu tư).
• Cầu Thủ Thiêm 4 (Cầu Bến Nghé): Kết nối với Quận 7 (Đang kêu gọi đầu tư).
• Cầu đi bộ: Nối Công trường Mê Linh với Quảng trường Trung tâm Thủ Thiêm (Đang kêu gọi đầu tư).
• Hầm Thủ Thiêm: Kết nối Đại lộ Võ Văn Kiệt và Đại lộ Mai Chí Thọ (Thông xe vào năm 2011).

Phối cảnh ý tưởng cầu đi bộ và cầu Thủ Thiêm 2 kết nối 2 bờ trung tâm TP HCM

Ngoài ra, còn có các tuyến đường nội khu quan trọng kết nối toàn bộ khu đô thị Thủ Thiêm, bao gồm:

• Đại lộ Vòng cung (hay Đường Trần Bạch Đằng)
• Đường Ven Hồ Trung tâm (hay Đường Tố Hữu)
• Đường Ven sông Sài Gòn (hay Đường Nguyễn Thiện Thành)
• Đường Châu thổ trên cao (hay Đường Bùi Thiện Ngộ)
• Đại lộ Mai Chí Thọ
• Đường Bắc Nam (hay Đường Nguyễn Cơ Thạch)

Trong tương lai, tuyến Metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương) sẽ được kéo dài đến KĐT Thủ Thiêm, cùng với hai tuyến đường sắt tốc độ cao: một từ Sân bay Long Thành – Thủ Thiêm và một tuyến cao tốc Bắc – Nam, tất cả sẽ kết nối tại Thủ Thiêm.

Các tuyến đường chính trong Khu đô thị Thủ Thiêm:

• Đường Nguyễn Cơ Thạch (trục Bắc Nam): Tuyến đường xuyên tâm dài hơn 2,5 km, với lộ giới 45 mét, kết nối từ cầu Thủ Thiêm 1 đến cầu Thủ Thiêm 4.
• Đại lộ Vòng cung (R1): Đóng vai trò trung tâm và quan trọng trong phân bổ sử dụng đất. Dọc tuyến đường là khu vực thương mại và nhà ở phức hợp, với mục tiêu trở thành tuyến phố sầm uất phục vụ các hoạt động giao thông chính và các sự kiện văn hóa.
• Đường Ven Hồ Trung tâm (R2): Tuyến đường quan trọng cho phát triển du lịch và sinh thái học, với các trung tâm buôn bán sầm uất và khu vui chơi giải trí.
• Đường Ven sông Sài Gòn (R3): Bao quanh phía tây bán đảo, kết hợp giao thông đường thủy và khu thương mại sầm uất.
• Đường Vùng Châu Thổ (R4): Kết nối Đại lộ Vòng cung và nằm trong khu vực ngập nước phía Tây – Nam bán đảo.
• Đường Châu Thổ: Nối tiếp từ Đường Vùng Châu Thổ, nằm tại các vùng đất ngập nước phía Đông – Nam bán đảo.
• Đường Ven Sông: Liên kết từ Đường Châu Thổ, bao quanh khu dân cư và các khu vực đất trũng.

Hạ tầng giao thông nội khu

Với vị trí chiến lược, Thủ Thiêm là cửa ngõ giao thông quan trọng, là điểm đầu của xa lộ Hà Nội, kết nối các tỉnh miền Bắc và miền Đông Nam Bộ. Đại lộ Đông Tây đi qua bán đảo Thủ Thiêm giúp nối liền các tỉnh miền Tây và Đông Nam Bộ, cùng với đường cao tốc Long Thành – Dầu Giây kết nối qua sông Đồng Nai. Khoảng cách từ Thủ Thiêm đến sân bay quốc tế Long Thành (Đồng Nai) trong tương lai cũng rất thuận tiện.

Hạ tầng giao thông kết nối KĐT Thủ Thiêm với các vùng xung quanh

4. Tiện ích hạ tầng tại Khu đô thị Thủ Thiêm

Khu đô thị Thủ Thiêm được thiết kế với 12 công trình điểm nhấn quan trọng, đi kèm với các tiện ích sinh thái nổi bật như Quảng trường Trung tâm (Phố đi bộ), Hồ Trung tâm, Kênh đào số 01 và 02, Công viên ven bờ sông và hồ, cùng với Lâm viên sinh thái. Dưới đây là những công trình hạ tầng tiện ích đặc biệt tại Thủ Thiêm:

• Bảo tàng Thành phố, nằm ven Kênh số 01
• Trung tâm Hội nghị và Triển lãm bên Kênh số 01 – Sông Sài Gòn
• Khu phức hợp khách sạn 6 sao bên Kênh số 01
• Nhà hát Giao hưởng Opera, đối diện công viên bên sông Sài Gòn
• Trung tâm Thông tin Quy hoạch thành phố, nằm ngay phố đi bộ Thủ Thiêm
• Khu phức hợp Tháp Quan sát 86 tầng tại khu Empire City
• Nhà thi đấu đa năng ở phân khu 2C
• Cung Thiếu nhi Thành phố, dọc đại lộ Mai Chí Thọ – Hồ Trung tâm
• Trụ sở cơ quan hành chính đô thị và Ban quản lý KĐT mới Thủ Thiêm
• Bệnh viện quốc tế, dọc đại lộ Mai Chí Thọ – Rạch Cá Trê Lớn
• Khu phức hợp Bến Du thuyền, nằm dọc Mai Chí Thọ – Rạch Cá Trê Lớn – Sông Sài Gòn
• Khách sạn nghỉ dưỡng đô thị ở phân khu số 7

Những công trình này tạo nên một hệ thống tiện ích đa dạng và hiện đại, góp phần vào sự phát triển của Thủ Thiêm thành một khu đô thị tiên tiến và đẳng cấp.

Phân bổ các công trình điểm nhấn tại KĐT

5. Hình thức bàn giao đất tại Khu đô thị Thủ Thiêm

Thủ Thiêm được quy hoạch trở thành một khu đô thị phức hợp hiện đại, kết hợp giữa khu dân cư và thương mại. Trong tổng diện tích đất có thể phát triển, khoảng 41% được dành cho phát triển nhà ở. Về diện tích sàn trên mặt đất (không tính khu tái định cư tại khu phố số 7), tỷ lệ diện tích cho nhà ở và thương mại khá cân bằng, lần lượt chiếm khoảng 49% và 51%.

Với vị trí liền kề khu trung tâm hành chính và kinh tế hiện hữu, khu lõi Thủ Thiêm bao gồm các phân khu chức năng số 1, 2a, 2b và 2c được định hướng trở thành trung tâm tài chính mới của thành phố. Chính quyền thành phố kỳ vọng việc kết hợp khái niệm “Sống – Làm việc – Vui chơi” sẽ giúp giảm ùn tắc giao thông, giảm ô nhiễm và tạo ra một không gian sống, làm việc năng động.

Quy hoạch Thủ Thiêm của Sasaki chú trọng vào các yếu tố cảnh quan tự nhiên, kết nối với các khu vực hiện tại của Thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời xây dựng nền tảng phát triển đô thị linh hoạt. Các công viên xanh và không gian mở chiếm phần lớn trong quy hoạch bán đảo, nâng cao giá trị của Thủ Thiêm so với khu trung tâm hành chính hiện tại.

Tuy nhiên, điều kiện đất yếu tại Thủ Thiêm vẫn là một yếu tố đáng lo ngại đối với các nhà đầu tư, vì việc xây dựng kết cấu nền móng đòi hỏi chi phí lớn. Với việc bố trí các tòa nhà hợp lý và tính toán mật độ đô thị một cách cẩn thận, khu đô thị Thủ Thiêm hứa hẹn sẽ mang đến một cảnh quan ấn tượng, tạo nên một điểm nhấn đặc biệt cho đường chân trời của thành phố và nâng cao trải nghiệm sống cho cư dân nơi đây.

Khoảng 71% số lô đất tại Thủ Thiêm đã được phê duyệt chính thức, chiếm 67% tổng diện tích có thể phát triển và 81% tổng diện tích sàn của khu vực này.

Phương thức phổ biến để tiếp cận quỹ đất tại Thủ Thiêm từ Chính phủ là thông qua hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (BT). Cụ thể, các lô đất được cấp cho các NĐT để đổi lấy việc xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới. Đến nay, 45% tổng diện tích có thể phát triển đã được phê duyệt thông qua hình thức hợp đồng BT. Đại Quang Minh (ĐQM), nhà đầu tư tiên phong tại Thủ Thiêm, hiện đang triển khai nhiều dự án lớn cả về hạ tầng và khu dân cư theo hình thức này. ĐQM sẽ chịu trách nhiệm xây dựng 4 tuyến đường chính, bao gồm đại lộ vòng cung, đường ven hồ trung tâm, đường ven sông Sài Gòn và đường châu thổ qua khu lâm viên sinh thái phía nam, cùng với cầu Thủ Thiêm 2 và cầu đi bộ. Ngoài ra, công ty này cũng đang triển khai quy hoạch chi tiết cho dự án quảng trường trung tâm (20ha) và công viên bờ sông (9ha).

Công ty CP Đầu tư Hạ Tầng Kỹ Thuật TP.HCM (CII) cũng đã nhận được khoảng 90.000m² đất để xây dựng nhà ở lâu dài, cùng 6.000m² đất thuê trong 50 năm để xây dựng văn phòng cho thuê. Đổi lại, CII sẽ đầu tư vào việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư phía Bắc và hoàn thiện đường trục Bắc – Nam (từ chân cầu Thủ Thiêm 1 đến đường Mai Chí Thọ) trong khu đô thị Thủ Thiêm.

Công ty CP PT BĐS Phát Đạt cũng đã được UBND TP.HCM cho phép nghiên cứu đề án đầu tư xây dựng cầu Thủ Thiêm 4, nối khu đô thị Thủ Thiêm với đường Nguyễn Văn Linh, quận 7.

Bên cạnh đó, một số quỹ đất tại Thủ Thiêm có thể được tiếp cận thông qua hình thức đấu thầu. Kể từ năm 2011, chính quyền thành phố đã bắt đầu đấu thầu các lô đất đầu tiên. Đến năm 2016, khoảng 10% diện tích có thể phát triển đã được chuyển giao cho các nhà đầu tư lớn thông qua đấu thầu.

Theo thông báo từ Ban Quản lý Thủ Thiêm, trong thời gian tới, khoảng 16% tổng diện tích có thể phát triển sẽ được đưa ra đấu thầu, trong đó đặc biệt có 5 lô đất thuộc khu chức năng số 2a sẽ được mời thầu.

Trên đây là thông tin về quy hoạch khu đô thị Thủ Thiêm được 360 Bất Động Sản tổng hợp, hy vọng sẽ mang lại giá trị hữu ích cho quý khách hàng và nhà đầu tư. Các dự án bất động sản trong khu đô thị mới này chính là cơ hội đầu tư tiềm năng, lý tưởng cho những ai đang tìm kiếm một nơi an cư ổn định hoặc cơ hội đầu tư sinh lời.