Chi tiết quy hoạch phân khu của Khu đô thị Cù Lao Bến Đình Vũng Tàu

Khu đô thị Cù Lao Bến Đình đã có quy hoạch cụ thể giúp nhà đầu tư hình dung rõ nét về quy mô và không gian của dự án sau khi hoàn thành.

Vào ngày 30/05/2022, UBND TP. Vũng Tàu đã chính thức công bố quyết định phê duyệt quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 cho Khu đô thị Cù lao Bến Đình, theo quyết định số 1208/QĐ-UBND của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ngày 14/04/2022. Một điểm nổi bật trong quy hoạch là ý tưởng phát triển công viên nước, nhằm tạo ra một điểm đến mới và độc đáo, góp phần vào các tuyến du lịch của thành phố, đặc biệt trong bối cảnh Vũng Tàu hiện chưa có dự án công viên nước nào.

Tổng quan phối cảnh của Khu đô thị Cù lao Bến Đình

Tầm nhìn về khu đô thị Cù lao Bến Đình

Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Thành phố Vũng Tàu đến năm 2035 đã được phê duyệt theo Quyết định số 586/QĐ-UBND ngày 17/05/2019, cụ thể hóa định hướng phát triển khu vực cù lao Bến Đình thành một khu đô thị hiện đại kết hợp với dịch vụ, thương mại và du lịch đặc sắc.

Cụ thể xây dựng một khu đô thị mới, hiện đại và hấp dẫn, tạo điểm nhấn cho khu vực phía Tây Bắc trung tâm thành phố; Khai thác tối đa đặc điểm địa hình và không gian tự nhiên của khu vực, tạo dựng diện mạo đô thị đặc trưng, cải tạo cảnh quan mặt nước, tối ưu hóa không gian công cộng và môi trường sống cho cư dân; Bảo tồn bản sắc văn hóa địa phương, thiết kế không gian thân thiện với người đi bộ, giảm thiểu sử dụng phương tiện giao thông cơ giới.

Khu đô thị mới sẽ mang tính năng động, hiện đại và đồng bộ, phản ánh hình ảnh mới của thành phố Vũng Tàu theo mô hình đô thị thông minh (Smart City). Đây là khu phức hợp thương mại, dịch vụ và du lịch đẳng cấp, đạt tiêu chuẩn quốc tế. Đồng thời, khu đô thị du lịch sẽ là tổ hợp vui chơi giải trí độc đáo, kết nối với không gian biển, tạo ra một điểm đến mới cho nền tảng du lịch của thành phố.

Phạm vi và quy mô Khu đô thị Cù lao

Vị trí Khu đô thị Cù lao Bến Đình

Khu vực được lựa chọn để quy hoạch xây dựng Khu đô thị Cù lao Bến Đình nằm trên phạm vi các phường 5, 9 và Thắng Nhì, TP.Vũng Tàu, có các mặt giáp cụ thể:

• Phía Đông Bắc: Giáp cảng Sao Mai – Bến Đình
• Phía Tây Nam: Giáp khu dân cư hiện hữu
• Phía Đông Nam: Giáp khu dân cư ven Rạch Bến Đình
• Phía Tây Bắc: Giáp biển Đông

Phạm vi Khu đô thị

Toàn bộ khu đô thị Cù lao Bến Đình nằm trong địa giới hành chính của các phường 5, 9 và Thắng Nhì, thành phố Vũng Tàu, với tổng diện tích khoảng 110,77 ha. Hiện tại, khu vực này chưa có dân cư sinh sống. Quy mô quy hoạch cho Khu đô thị Cù lao Bến Đình dự kiến như sau:

• Diện tích: 110,77 ha
• Dân số: 17.000 người, trong đó có 13.500 người là dân số cố định và 3.500 người là dân số quy đổi.

Khu đô thị sẽ là một khu vực hiện đại với chức năng hỗn hợp, bao gồm nhà ở, dịch vụ thương mại, văn phòng, cùng với hệ thống hạ tầngi và kỹ thuật đầy đủ.

Định hướng tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan của KĐT Cù lao Bến Đình

Ý tưởng tổ chức không gian

Không gian Khu đô thị Cù Lao Bến Bình được quy hoạch chia thành các khu chức năng chính như sau:

• Khu lõi trung tâm: Là tổ hợp các công trình điểm nhấn và công trình phức hợp gắn liền với hồ cảnh quan, cùng với các trục đi bộ tạo nên đặc trưng kiến trúc cho khu vực, đóng vai trò là động lực phát triển kinh tế – xã hội chính.
• Khu dịch vụ du lịch: Nằm ở phía Tây Bắc, khu vực này sẽ bố trí các khu vui chơi giải trí hiện đại và hấp dẫn.
• Khu công trình công cộng dịch vụ: Bao gồm các công trình trường học và các phức hợp thương mại – dịch vụ.
• Khu công viên cây xanh: Gồm công viên ven kênh, công viên đô thị và công viên cho từng đơn vị ở.
• Khu dân cư: Bao gồm các nhóm nhà ở được xây dựng mới.

Về tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan tổng thể: Tạo ra những không gian đô thị sầm uất, hài hòa giữa các khu mật độ cao và khu mật độ thấp, cũng như giữa khu thương mại – dịch vụ cộng đồng và khu dân cư mang tính riêng tư, yên tĩnh.

Ý tưởng thiết kế cho từng khu vực cụ thể

Khu phát triển hỗn hợp

Để nâng cao giá trị sử dụng đất và đảm bảo tính hiệu quả, linh hoạt cũng như bền vững trong phát triển đô thị tại Cù lao Bến Đình, các khu vực phát triển hỗn hợp sẽ được bố trí tại vị trí trung tâm, thuận lợi cho giao thông và có cảnh quan hấp dẫn. Không gian cây xanh và mặt nước sẽ được tích hợp vào các khu vực đô thị, làm tăng sức hấp dẫn cho các không gian công cộng, nhằm khuyến khích và thu hút các hoạt động dịch vụ, thương mại.

Các công trình kiến trúc hiện đại và đồng bộ sẽ được hình thành để tạo không gian chuyển giao giữa khu lõi trung tâm sầm uất. Đồng thời, các tuyến đi bộ thương mại sẽ được tổ chức giữa các khối công trình, khuyến khích việc đi bộ và tăng cường sự kết nối trong cộng đồng.

Khu công trình giáo dục và y tế

Khu công trình giáo dục sẽ bao gồm các trường học cấp đơn vị ở như trường mầm non, trường tiểu học và trường THCS, cùng với một trung tâm y tế. Các công trình này sẽ được thiết kế với hình thức kiến trúc phù hợp với đặc điểm của khu đất, đảm bảo tính phục vụ và phát triển hài hòa với các khu chức năng xung quanh, đồng thời gần gũi với người dân.

Các công trình sẽ có thiết kế mở, với đa dạng công năng và nhiều không gian xanh, tiểu cảnh. Điều này nhằm tạo ra không gian sinh hoạt chung thân thiện và linh hoạt cho người sử dụng.

Khu vực công viên, cây xanh – không gian mở

Khu vực công viên và cây xanh sẽ tận dụng cấu trúc địa hình tự nhiên, hình thành một hệ thống kênh liên kết với các công viên, vườn hoa và mặt nước trong đô thị, vừa tạo sự thông thoáng tự nhiên cho khu vực.

Khu công viên cây xanh: Hệ thống cây xanh và không gian mở sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển và nâng cao mỹ quan đô thị, đáp ứng nhu cầu vui chơi, giải trí và thư giãn cho cư dân. Cây xanh cũng giúp kiểm soát giao thông cho cả xe cơ giới và người đi bộ. Các bụi cây thấp và đường viền xanh trong công viên không chỉ có chức năng trang trí mà còn định hướng cho người đi bộ. Hàng cây ven đường cũng góp phần định hướng, đặc biệt vào ban đêm, khi sự phản chiếu của các gốc cây được sơn trắng tạo ra các tín hiệu chỉ dẫn cho người đi đường.

Hệ thống không gian mở bao gồm:

• Các mảng không gian mở chính như công viên cây xanh trong khu dân cư.
• Các tuyến không gian mở dọc theo các trục giao thông chính.
• Trong các khu dân cư, sẽ có các vườn hoa và sân thể thao, tạo thành không gian sinh hoạt cộng đồng thân thiện và sân chơi cho trẻ em.
• Tại các công trình công cộng và thương mại dịch vụ, cần bố trí những khoảng không gian mở như vườn hoa và hồ phun nước, tạo sự liên kết về không gian xanh trong toàn khu, góp phần làm tăng vẻ đẹp mỹ quan.

Đối với các khu nhà ở nằm trên các tuyến đường chính, cần thiết lập khoảng lùi cố định để phục vụ cho việc kinh doanh và tạo nên bộ mặt đẹp cho đường phố. Đối với những nhà ở nằm sâu bên trong, cần quy định khoảng lùi để trồng cây xanh, góp phần cải thiện môi trường sống trong lành.Phân bổ cây xanh phải đáp ứng các yêu cầu về thông gió, chống ồn, điều hòa không khí và ánh sáng, nhằm cải thiện vi khí hậu và nâng cao sức khỏe cho người tham gia thể thao.

Bố cục cây xanh trong công viên, vườn hoa và cây xanh ven đường cần được phân tích các điều kiện vi khí hậu của khu đất để thiết kế. Việc tổ chức không gian xanh phải tận dụng và khai thác đất đai một cách hợp lý, kết hợp hài hòa với mặt nước và môi trường xung quanh. Hệ thống cây xanh cần được xây dựng đa dạng với nhiều hình thức: tuyến, điểm và diện. Hình khối, màu sắc và hình thức chủ đạo của hệ thống cây xanh và mặt nước phải phù hợp với không gian chung và tính chất sử dụng của từng công trình kiến trúc.

Khu nhóm nhà ở

Khu vực nhà ở thấp tầng: Bao gồm nhà biệt thự, nhà liên kế, nhà phố và nhà ở kết hợp với thương mại dịch vụ. Các công trình xây dựng mới trong khu vực này cần được quản lý chặt chẽ về hoạt động xây dựng, đảm bảo tuân thủ các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật và vệ sinh môi trường.

Khu vực nhà ở cao tầng: Bao gồm các khu chung cư, cũng cần được quản lý về chiều cao, mật độ xây dựng và các hoạt động xây dựng, nhằm đảm bảo sự phát triển hài hòa với các khu vực xung quanh và đáp ứng các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật và vệ sinh môi trường.

Đối với mặt tiền trên các trục đường lớn, khuyến khích xây dựng các công trình kiên cố kết hợp giữa không gian ở và hoạt động dịch vụ thương mại, tận dụng giá trị cao từ vị trí này, góp phần tạo nên không gian hiện đại và sôi động.

Đối với các khu vực nhà không giáp mặt đường lớn, cần tổ chức mở rộng hẻm đúng tiêu chuẩn và lắp đặt thêm các tiện ích đường phố như đèn đường và thùng rác, nhằm đảm bảo hẻm luôn thông thoáng, an ninh và sạch đẹp.

Khu du lịch

Với tiềm năng phát triển du lịch vui chơi giải trí ven biển, khu vực này tận dụng điều kiện cảnh quan tự nhiên và vị trí thuận lợi. Công viên nước là một trong những mô hình giải trí phổ biến nhất, phù hợp với mọi lứa tuổi. Hiện tại, TP. Vũng Tàu chưa có dự án công viên nước riêng biệt nào. Việc định hướng phát triển công viên nước sẽ tạo ra một điểm đến mới, độc đáo, bổ sung vào các tuyến du lịch của thành phố Vũng Tàu.

Phối cảnh minh họa không gian khu bến tàu khách marina

Định hướng quy hoạch khu cao tầng của dự án đô thị Cù lao Bến Đình

• Tầng cao xây dựng 1 – 2 tầng: Áp dụng cho các khu vực như đất cây xanh công viên, đất cây xanh thể dục thể thao, đất công viên chuyên đề, đất cây xanh cảnh quan, và quảng trường.
• Tầng cao xây dựng tối đa 3 – 5 tầng: Áp dụng cho các khu vực như nhóm nhà ở biệt thự, nhà liên kế, trường mầm non, trường liên cấp I + II, công trình trung tâm y tế, công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật, bãi xe, và khu du lịch.
• Tầng cao xây dựng tối đa 10 – 30 tầng: Áp dụng cho các công trình công cộng dịch vụ và công trình thương mại dịch vụ, bao gồm công trình phức hợp thương mại dịch vụ điểm nhấn cao 50 tầng tại cụm hồ trung tâm, và công trình thương mại dịch vụ tại mũi Tây Bắc dự án cao 40 tầng.

Định hướng xây dựng phân khu cao tầng tại KĐT Cù lao

Về phương án tổ chức không gian trong khu đô thị Cù lao Bến Đình, các công trình cao tầng sẽ được bố trí tại vị trí trung tâm của khu đất. Trong đó, sẽ có hai công trình điểm nhấn với chiều cao nổi bật:

• Công trình điểm nhấn trung tâm: cao 50 tầng (khoảng 180m), thấp hơn chiều cao của Núi lớn và Núi nhỏ ở phương chiếu vuông góc (điểm chiếu đạt 240m).
• Công trình điểm nhấn ven mặt nước phía Tây khu đất: cao 40 tầng (khoảng 150m), cũng thấp hơn chiều cao của Núi lớn và Núi nhỏ ở phương chiếu vuông góc (điểm chiếu đạt 180m).

2 công trình cao tầng điểm nhấn tại Khu đô thị Cù lao

Quy hoạch sử dụng đất Khu đô thị Cù lao

Cơ cấu quy hoạch sử dụng đất tại dự án Khu đô thị Cù lao Bến Đình được xác định như sau:

• Đất nhóm nhà ở: Diện tích 29,54ha, chiếm khoảng 26,67% tổng diện tích quy hoạch, bao gồm các khu nhà ở thấp tầng với mật độ trung bình.
• Đất hỗn hợp: Diện tích 20,65ha, chiếm khoảng 18,64% tổng diện tích quy hoạch, phát triển đa dạng chức năng như thương mại, dịch vụ, văn phòng và nhà ở.
• Đất công cộng dịch vụ: Diện tích 1,54ha, chiếm khoảng 1,39% tổng diện tích quy hoạch, bao gồm các công trình công cộng đô thị, được bố trí tại khu vực hồ trung tâm.
• Đất thương mại dịch vụ: Diện tích 3,56ha, chiếm khoảng 3,21% tổng diện tích quy hoạch, gồm các công trình phức hợp thương mại, dịch vụ, khách sạn, tập trung tại khu vực cụm hồ trung tâm và phía Tây dự án.
• Đất giáo dục: Diện tích 3,75ha, chiếm khoảng 3,39% tổng diện tích quy hoạch, bao gồm trường mầm non, trường liên cấp I, II và III, được bố trí tại các trung tâm nhóm nhà ở với bán kính phục vụ phù hợp cho cư dân.
• Đất y tế: Diện tích 0,80ha, chiếm khoảng 0,72% tổng diện tích quy hoạch, là trung tâm y tế được bố trí đảm bảo bán kính phục vụ cho cư dân.
• Đất công viên cây xanh – mặt nước: Diện tích 11,10ha, chiếm khoảng 10,02% tổng diện tích quy hoạch, được bố trí trong khu trung tâm và các đơn vị ở tại vị trí đảm bảo bán kính đi bộ (500m). Chỉ tiêu đất cây xanh bình quân đạt 6,53m²/người, trong đó có quy đổi 50% diện tích mặt nước. Mặt nước gồm hồ cảnh quan trung tâm với diện tích 2,87ha, chiếm khoảng 2,59% tổng diện tích.
• Đất du lịch: Diện tích 9,43ha, chiếm khoảng 8,51% tổng diện tích quy hoạch, được bố trí phía Tây Bắc, thuận lợi cho việc tổ chức khu dịch vụ và vui chơi giải trí riêng biệt.
• Đất hạ tầng kỹ thuật: Diện tích 2,13ha, chiếm khoảng 1,92% tổng diện tích quy hoạch, bao gồm bến tàu du lịch và trạm xử lý nước cho khu đô thị.
• Đất bãi xe: Diện tích 2,07ha, chiếm khoảng 1,87% tổng diện tích quy hoạch, được bố trí gần khu trung tâm và khu du lịch nhằm phục vụ nhu cầu gửi xe lớn tại các khu vực này.
• Đất quảng trường: Diện tích 1,36ha, chiếm khoảng 1,23% tổng diện tích dự án, được bố trí gần khu công trình công cộng, dịch vụ, tạo điểm nhấn kiến trúc cho toàn khu đô thị.
• Đường giao thông: Tổng diện tích đường giao thông là 21,97ha, chiếm khoảng 19,83% tổng diện tích quy hoạch, bao gồm các đường chính khu vực, đường khu vực và đường phân khu vực.

Bản đồ chi tiết quy hoạch dự án Khu đô thị Cù lao

Bản đồ quy hoạch sử dụng đất

Bản đồ quy hoạch giao thông trong khu đô thị

Bản đồ tổng hợp đường dây đường ống kỹ thuật

Trên đây là những thông tin cập nhật mới nhất về quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 của Khu đô thị Cù lao. Hãy thường xuyên truy cập website của 360 Bất Động Sản để nắm bắt những tin tức mới nhất về quy hoạch của các dự án bất động sản đang được quan tâm nhất tại thành phố Vũng Tàu nhé!