‘Không còn sân chơi’ cho các chủ đầu tư địa ốc yếu kém từ 1/8

Từ ngày 1/8 khi có quy định mới về quỹ đất phát triển nhà thương mại, bỏ khung giá đất, theo các chuyên gia thì các chủ đầu tư địa ốc có năng lực, tài chính yếu kém sẽ bị sàng lọc và loại bỏ khỏi sân chơi Bất Động Sản vốn đang phát triển mạnh mẽ.

Ngày 1/8, ba luật sửa đổi quan trọng về bất động sản sẽ có hiệu lực và đưa áp vào dụng sớm hơn so với dự kiến là 5 tháng. Điều này sẽ tạo ra những thay đổi lớn cho thị trường, ảnh hưởng trực tiếp đến các chủ thể hoạt động trong lĩnh vực BĐS, nhà đất, đặc biệt là các chủ đầu tư dự án BĐS. Bộ ba luật sửa đổi này gồm Luật Đất đai 2024, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản.

Tại tọa đàm về thị trường bất động sản do báo Dân Việt tổ chức, sáng 1/8, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) thể hiện quan điểm rằng, đây vừa là tin mừng, vừa tạo ra áp lực và nỗi lo cho nhiều chủ thể tham gia thị trường BĐS. Theo ông, các doanh nghiệp địa ốc có cơ sở tháo gỡ khó khăn và vướng mắc nhờ những đổi mới tích cực của các bộ luật. Những những dự án chưa đủ điều kiện sẽ bị loại bỏ, nhằm đảm bảo tính minh bạch của thị trường, nên sẽ gây ra ảnh hưởng lớn tới sự sống còn của nhiều chủ đầu tư địa ốc yếu kém.

Ông Đính đưa ra thực trạng thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian qua, có rất nhiều doanh nghiệp kỳ vọng vào sự đột phá và bùng nổ của thị trường BĐS, hy vọng thu về được siêu lợi nhuận nên đã lấn sân sang ngành BĐS, đầu tư không ít dự án nhưng rất dễ nhận trái đắng nếu không đủ tiềm lực và không có kế hoạch đứng hướng. Nhiều doanh nghiệp “làm cũng chết mà không làm cũng chết” vì sự bất cập trong cách tính tiền sử dụng đất, không lường trước chi phí có sự thay đổi đáng kể.

Khó khăn cho các doanh nghiệp địa ốc là Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất, bảng giá tiệm cận với thị trường, doanh nghiệp cần có nguồn vốn sẵn có lớn hơn. Trong khi đó, người dân sẽ được hưởng mức đền bù lớn hơn so với trước kia. Do đó, các chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính sẽ không còn đủ khả năng để tiếp tục tham gia sân chơi nhiều biến động này. Thị trường chỉ còn chỗ đứng cho chủ đầu tư có quỹ đất lớn, nguồn lực mạnh để phát triển đại dự án – Ông Đính nhấn mạnh.

Theo ông Đính, thời điểm 2018-2019, thị trường đã bộc lộ khó khăn hiện hữu. Thực tế trong thời gian cách đây 5 năm, đã có hơn nghìn dự án có dấu hiệu không thể triển khai. Theo thống kê của VARS, tính đến nay đã có hơn 1.200 dự án phải dừng, tương đương 30 tỷ USD “nằm im”. Các doanh nghiệp có tài chính yếu kém tham gia thị trường, phát triển dự án nhưng không có đủ nguồn lực kinh tế, năng lực chưa đủ dẫn tới tình trạng phải dừng hoạt động dự án.

Cũng theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh của OneHousing (đơn vị nghiên cứu thị trường do Techcombank và Masterise hậu thuẫn), từ hơn một thập kỷ trước, doanh nghiệp “cứ có đất là dễ dàng phát triển dự án, huy động vốn từ nhà đầu tư”. Nhưng điều này sẽ không còn tái diễn khi ba bộ luật mới có hiệu lực. Những doanh nghiệp, chủ đầu tư có đất nhưng có thể không thể làm dự án, vì sản phẩm đầu ra không phù hợp hoặc do tài chính không đủ để đáp ứng được yêu cầu của dự án.

Theo các chuyên gia, với những thay đổi trong các bộ luật liên quan, các doanh nghiệp địa ốc cần có chiến lược phát triển dài hạn và sản phẩm đa dạng mới có thể đứng vững. Ví dụ, với thị trường chung cư, trước chỉ phân khúc bình dân, cao cấp, nhưng gần đây có thêm sản phẩm hạng sang, siêu sang. Các chủ đầu tư nhỏ lẻ và yếu kém không thể đáp ứng được yêu cầu, đành phải nhường lại sân chơi cho các doanh nghiệp lớn để phù hợp xu hướng gia tăng tầng lớp trung lưu tại Việt Nam và thế giới.

“Cuộc chơi minh bạch hơn khiến những chủ thể có năng lực yếu kém gần như không còn đất để diễn”, ông Trung cho hay.

Cơ cấu thị trường và quy mô doanh nghiệp cũng sẽ thay đổi do những quy định mới. Đây là nhận định của chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh. Thông qua cơ chế đấu giá, đấu thầu mới, các chủ đầu tư nhiều tiềm lực có lợi thế phát triển tại thị trường lớn, còn doanh nghiệp năng lực kém, ít kinh nghiệm dần bị đào thải.

Ông Đỉnh khuyến nghị, để đáp ứng được các cơ chế đấu giá, đấu thầu và triển khai dự án thì các chủ đầu tư, công ty địa ốc nhỏ lẻ cần phải xây dựng được chiến lược phát triển mới, có thể là tăng vốn hoặc sáp nhập để mở rộng quy mô và nguồn vốn của doanh nghiệp.

Dự báo về diễn biến thị trường thời gian tới, các chuyên gia cho biết nguồn cung nhà ở chưa cải thiện rõ rệt bởi cần thời gian để ba luật liên quan thực sự “ngấm” vào thị trường. Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng nhiều phân khúc bất động sản như nhà ở, đất nền vẫn có xu hướng tăng giá do cung thắt chặt hơn, nhưng khó xảy ra “sốt nóng”.

Ở góc độ cơ quan quản lý, ông Lê Văn Bình, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên Môi trường, cho biết ba luật sửa đổi, đặc biệt là Luật Đất Đai 2024 được thi hành sớm có nhiều tác động tích cực cho thị trường, giúp chủ đầu tư tiếp cận đất đai minh bạch hơn. Điều này đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư và người dân, hạn chế rủi ro khi họ mua dự án không đủ điều kiện pháp lý hay không thể hoàn thành.